王麗新
冰凍三尺非一日之寒,樓市回穩(wěn)也不可能一蹴而就。從政策的頂層設(shè)計(jì)到各地“因城施策”的實(shí)質(zhì)性落地,再到整體融資環(huán)境的改善,直至銷售市場回穩(wěn),需要一個(gè)較長的傳導(dǎo)過程。這期間,房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多實(shí)際困難和阻力,仍需勉力前行。
2023年是全力拼經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵期。在筆者看來,房地產(chǎn)行業(yè)需從保交樓、穩(wěn)銷售、穩(wěn)信用和穩(wěn)投資出發(fā),只有譜好這四部曲,才能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營回歸正軌。
第一步重在全面落實(shí)“保交樓”。這不只是對民生的呵護(hù),更是穩(wěn)定信心的“壓艙石”。過去一年,中央層面多次強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”,推出2000億元專項(xiàng)借款和2000億元再貸款,為“保交樓”護(hù)航。地方層面,設(shè)立專項(xiàng)紓困基金、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款等精準(zhǔn)政策頻出,對出險(xiǎn)企業(yè)、問題項(xiàng)目實(shí)施差異化管理。2023年“保交樓”依舊是必須堅(jiān)守的底線,仍需通過各種政策、金融等手段,進(jìn)一步破解資金難題,盡快督促停工項(xiàng)目全面復(fù)工,保證問題項(xiàng)目順利交付,消除購房者擔(dān)憂,修復(fù)市場信心。
引導(dǎo)市場信心回暖目標(biāo)之下,各地“因城施策”仍有優(yōu)化空間,這不只是滿足居民合理住房需求,更是促進(jìn)市場盡快回穩(wěn)的重要工具。從年初聚焦降利率、降首付,到支持高端人才、三孩家庭等新增群體購房,釋放增量需求,再到下半年放松限購、限售、限貸城市逐漸擴(kuò)容……優(yōu)化政策層層遞進(jìn)。2023年,一線城市及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策不排除進(jìn)一步放松的可能性,弱二線以及三、四線城市仍需適度激活居民購房需求,比如部分城市有望全面取消限購,或各地繼續(xù)創(chuàng)新政策工具,引導(dǎo)市場銷售回穩(wěn),并適度“保溫”。
若要力促房企銷售端回穩(wěn),資本市場要更好地發(fā)揮作用,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,這不只是穩(wěn)房企信用,更是防止出險(xiǎn)房企增加的“防火墻”。從“三箭齊發(fā)”支持房企融資到允許房企借殼上市,再到股權(quán)融資預(yù)案的完成,“因企施策”改善融資,所需時(shí)間有短有長。2023年,監(jiān)管層或可考慮新的舉措,進(jìn)一步豐富融資工具箱,比如在引導(dǎo)解近渴的資金快速入場的同時(shí),加快推動(dòng)AMC進(jìn)場、債務(wù)重組、以股抵債等多種增資化債模式在實(shí)操層面落地,讓一部分高財(cái)務(wù)杠桿或出險(xiǎn)房企有序出清,減緩未出險(xiǎn)房企償債壓力,同時(shí)讓另一部分優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健型房企有機(jī)會(huì)投資擴(kuò)表。
隨著后續(xù)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷化解、頭部穩(wěn)健型房企得到資金支持,將帶來信用修復(fù)。當(dāng)行業(yè)迎來曙光,“穩(wěn)投資”就刻不容緩。在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈體系中,牽一發(fā)而動(dòng)全身,但不意味著立竿見影。即便2022年年末利好房企發(fā)債、融資等重磅政策接連出臺,但對房企投資端產(chǎn)生效果仍需時(shí)間。不過,在2023年銷售回暖之前,地產(chǎn)商需抓住獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補(bǔ)倉核心城市和深耕城市的“窗口期”。
正所謂“把錢用在刀刃上”,暫停拿地只是應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎之舉,不投資并不意味著存貨去化周期會(huì)變短,反而會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流難以改善。若想熬過寒冬,企業(yè)需要進(jìn)行資產(chǎn)換倉,加快退出“小而散”的城市和項(xiàng)目,把錢投在高能級城市的優(yōu)質(zhì)土地上,以期經(jīng)歷縮表陣痛之后,規(guī)模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)可以實(shí)現(xiàn)正相關(guān)。此外,穩(wěn)健型房企若有余力,需把握好當(dāng)下股權(quán)融資重啟的窗口期,加快實(shí)施并購重組,助力行業(yè)從加快風(fēng)險(xiǎn)出清向“穩(wěn)投資”過渡。
2022年,房地產(chǎn)行業(yè)大開發(fā)時(shí)代落幕。值得期許的是,2023年樓市虛火褪去,房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇律?/p>
(來源:證券日報(bào))
(編輯:王思博)
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