中新網(wǎng)吉林新聞11月20日電 (譚偉旗 李健楠)近日，長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。
據(jù)悉，2018年3月，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂《住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，服務(wù)期限至2023年3月，并向業(yè)委會(huì)交納了履約保證金。2020年7月，業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司返還保證金，剩余存入業(yè)委會(huì)委員趙某、于某、孟某三人設(shè)立的聯(lián)名賬戶(hù)。
該業(yè)委會(huì)于2020年10月任期屆滿(mǎn)，此后未再成立新一屆業(yè)委會(huì)。今年9月，物業(yè)公司向趙某、于某、孟某提起訴訟，要求三人返還履約保證金，并支付利息。
該院經(jīng)審理認(rèn)為：履約保證金系業(yè)委會(huì)收取，而非趙某等三人的個(gè)人行為，業(yè)委會(huì)系依法定程序選舉產(chǎn)生且經(jīng)備案成立，雖然任期已屆滿(mǎn)，但在未經(jīng)法定程序成立新一屆業(yè)委會(huì)的情況下，其仍具備訴訟主體資格，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同相對(duì)性原則向業(yè)委會(huì)主張權(quán)利，而不應(yīng)向趙某等三人提起訴訟，最終，判決駁回物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。
法官介紹，合同相對(duì)性是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的主體之間，只有合同當(dāng)事人一方能夠向合同的另一方當(dāng)事人基于合同提出請(qǐng)求或提起訴訟。
《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條第二款規(guī)定：“依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。”可知，“合同相對(duì)性”一般指依法成立的合同僅能約束合同當(dāng)事人(即簽約人)，對(duì)合同外的第三人不具有法律約束力。
合同外的第三人既不享有合同權(quán)利也不承擔(dān)合同義務(wù)，合同當(dāng)事人不能依據(jù)合同對(duì)合同關(guān)系外第三人提出請(qǐng)求或者提起訴訟。
業(yè)主委員會(huì)成立及成員的選任體現(xiàn)的是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，也是對(duì)外代表全體業(yè)主、維護(hù)全體業(yè)主整體利益的載體、手段、形式，屬于法律規(guī)定的民事訴訟當(dāng)事人。
在全體業(yè)主未經(jīng)法定程序更換業(yè)主委員會(huì)成員的情況下，即使業(yè)主委員會(huì)成員任期屆滿(mǎn)，但從全體業(yè)主共同利益維護(hù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)權(quán)利義務(wù)糾紛解決這一目的看，業(yè)主委員會(huì)及成員的存續(xù)之法律效力仍應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。
據(jù)此，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)在未成立新一屆業(yè)委會(huì)前，仍具有訴訟主體資格。
具體到該案中，與某物業(yè)公司簽訂合同并收取履約保證金的是業(yè)委會(huì)，依據(jù)合同相對(duì)性原則，《住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》僅對(duì)某物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)具有法律約束力，而趙某等三人是業(yè)委會(huì)委員，物業(yè)公司不應(yīng)向三人主張權(quán)利，故該院判決駁回原告某物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。(完)
